«Эта земля и это место такого количества и такой нагрузки не переварят. По-моему, это очевидно всем. Ну не влазит сюда такое количество метров квадратных. Абсолютно очевидно. Нет, втиснем во чтобы то ни стало. Ну не получается!», — заявил Сергей Гулевский. Раскритиковал он и идею реконструкции Балтийского проезда, где преимущественно расположены частные дома, заметив, что их владельцам будет нелегко жить на улице с оживлённым движением.
«Хотя вроде как берёшь отдельно объект — ну вроде симпатично, — а когда смотришь в контексте окружающей застройки — полное несоответствие», — добавил архитектор.
«У меня тоже двойственное отношение к этому объекту. Вроде сам по себе проект очень приятный, но мы все можем себе честно сказать, что он в таком объёме, в таком масштабе не для этого места точно. Такие крупные объекты на побережье диссонируют, нарушают эту среду, а в данном случае они еще и создают большие транспортные и не только транспортные, а ещё и инженерные проблемы. С водопроводом, канализацией там будут проблемы. ГПЗУ мне кажется странным, откуда здесь вообще взялось 5 этажей? Мы же люди взрослые, мы понимаем, что эти цифры там появляются не случайно, — поддержал Гулевского Олег Копылов, припомнив, что Наталья Васюкова (экс-глава агентства по архитектуре и градостроению — прим. „Нового Калининграда“) обязала его в Калининграде на ул. 9 Апреля проектировать четырёхэтажное здание в окружении многоэтажек. — А здесь вдруг в курортном городе, где трёхэтажная застройка, 5 этажей спокойно. Где логика? Откуда это появляется? Возможно, эта ошибка находится там, в ГПЗУ, где разрешили пятиэтажную застройку, вот отсюда мы сейчас начинаем получать эти проблемы».
По мнению Андрея Денисова, проблема даже не в самом комплексе, а в размере участка. Был бы участок больше — был бы комплекс ещё больше, предположил Денисов. Он предложил не давать в дальнейшем застройщикам «такие огромные участки», а в этом случае — попробовать развернуть один из корпусов (то же предложил ранее Олег Копылов).
«С самого начала постановка регламентная, что там есть и может быть, с самого начала была ошибочной. И теперь мы смотрим — и что с этим делать? Непонятно. В идеале этот участок надо было разбивать на 5 участков, и всё бы получилось. Нагрузка на этот участок просто сумасшедшая — и ландшафтная, и технологическая, и транспортная», — высказался Олег Васютин. И предложил подумать, как ещё можно доработать существующий проект, чтобы уменьшить его монолитность — например, использовать разную облицовку для каждой секции или попробовать «сделать какую-то разноэтажность».
«Есть варианты, но насколько заказчик пойдет на эти изменения, непонятно. Градосовет, конечно, должен высказаться, но проблема с самого начала в принятии решения — по этажности, по территории и вообще. В стратегии. Мы и дальше будем такие монолиты строить или это последний? На самом деле на градосовете как раз эти должны вопросы возникать. Это последний или продолжится?», — заключил архитектор.
Основным защитником проекта выступил советник губернатора Вячеслав Генне. Точнее, он раскритиковал позицию участников градосовета, критикующих проект. Генне заявил, что представленный проект сопоставим по высотности с «Русью», что застройщик «не просит ни дополнительной этажности, ни отступов от границ, но при этом у каждого своё мнение, как это могло бы выглядеть».
«Насколько мы можем, в общем-то, личное мнение своё распространять, оценивать эту нагрузку на улицу Верещагина, если это соответствует нормам? Были предложения сделать проект из нескольких корпусов, но логика инфраструктуре гостиничной противоречит. Наверное, это тоже не будет интересно заказчику», — заметил он.
Советник губернатора также добавил, что сейчас Балтийский проезд физически, по сути, отсутствует — там несколько типов покрытия и им почти никто не пользуется, поэтому реконструировать его надо обязательно.
Заодно он предложил «провести муниципальный контроль и подвигать заборы» частных домов на Верещагина: «У меня такое впечатление, что большая часть из них не соответствует кадастровым границам этих коттеджей. И она [улица Верещагина] вполне могла бы быть как минимум двусторонней. Понятно, что маневрирование и скорость должны быть ограничены в каком-то смысле, там должны быть какие-то технические средства, чтобы не гоняли, и она, наверное, должна быть в плитке, чтобы было тактильное ощущение от нее как от пешеходной зоны».
Так как обсуждение окончательно вышло за рамки архитектурных достоинств и недостатков проекта, защитить свой будущий апарт-отель решил инвестор Александр Качанович. Он сообщил, что сейчас есть тенденция на укрупнение гостиниц и что крупные операторы отели меньше 100 номеров «не рассматривают в принципе» (у запланированного апарт-отеля их более 500).«Мы понимаем, что эта тенденция есть, она будет, она продолжается, и на сегодняшний день Светлогорск крайне востребован туристами. Мы предусмотрели возможность строительства действительно крупного гостиничного комплекса, причем настолько крупного, что сочетание двух этих комплексов — и на „Руси“, и на „Балтике“ — оно, конечно, создаст своего рода туристический кластер», — сказал Качанович.
Застройщик добавил, что готов за свой счёт и спроектировать, и реконструировать ул. Верещагина и Балтийский проезд, готов «в очередной раз» оплатить проект организации движения в город и собрать рабочую группу по этому вопросу, лишь бы проекту дали добро.
«Мы ни на одном участке даже наполовину не подобрались к максимальным коэффициентам плотности застройки, возможной посадки и так далее. Мы не просим никаких отклонений в части высотности, отступов и так далее. Всё идёт строго в соответствии с градостроительными регламентами, — продолжил он, напомнив, что в проекте предусмотрено строительство частной поликлиники. — Мы не просим никаких превышений, никаких отклонений — строим гостиницу, перевыполнили все нормативы по парковочным местам, готовы со своей стороны выполнить любые реконструкции всех дорог, которые осуществляют непосредственный подъезд к комплексу, строим социальный объект, строим санаторно-поликлиническую функцию, развлекательную, SPA и прочую. Если у вас нет особых замечаний к архитектурно-фасадным решениям... я в них ничего не понимаю и доверяю вам как архитекторам. Я просто немножко не понимаю, в чём тогда суть развития курорта и как мы планируем привлекать всё большее количество туристов, если на участках, в которых создана среда в советское время, и создана не самым лучшим образом, мы с привлечением архитекторов строим гостиничную функцию, то... ну что тогда другое? Разбить на частные дома и продать, чтобы там было 20 новых особняков и все ходили радовались, но при этом нам все туристы, которые приезжали, говорили, что в Светлогорске некуда пойти и негде остановиться? И в итоге весь частный сектор, все квартиры сдаются вместо того, чтобы люди жили в нормальной гостинице, в нормальных гостиничных номерах».
По словам Качановича, под гостиницу Accor отдаётся корпус, выходящий на Верещагина, и строить сегодня отель меньше 200 номеров невозможно : «Ни одна сеть к тебе не придёт, не получишь правильной звёздности, не получишь той рентабельности и не будет того эффекта для города».
«Поверьте, это не наша прихоть, и поверьте, что 25 тысяч квадратных метров недвижимости, которые здесь на самом деле есть, на двух с небольшим гектарах земли — это вообще абсолютно не выжатая посадка. Ничего сверхъестественного здесь нет. ГПЗУ позволяет сделать намного больше. Почему мы настаиваем, просим утвердить нам этот проект или сказать: „Вот, разверните тот корпус передний“. Мы его развернём, проблема не в этом. Просто пустите нас дальше, потому что мы сейчас начали реализацию объекта на „Руси“, и мы бы очень хотели плюс-минус в эти же сроки начать реализацию объекта на „Балтике“, чтобы то неудобство, которое будет испытывать город в течение года-полутора, совместить и сделать разово по двум объектам, а не растягивать это удовольствие, по полгода обсуждая и приходя к возможным вариантам, — открыл перспективы инвестор. — Получается, что, к сожалению, время идёт, мы сдвигаем сроки, ухудшаем инвестиционную составляющую проекта. Мы могли бы за полтора года выполнить все сложные работы и избавить Светлогорск от такой стройки. А стройка в любом случае неизбежна, потому что есть объект, который морально устарел, который необходимо доводить до какого-то современного и понятного состояния».
После выступления Качановича позиция некоторых участников градосовета изменилась — повлияла то ли неизбежность стройки, то ли готовность застройщика выполнить почти любые архитектурные требования, то ли «тенденция на укрупнение гостиниц» и контракт с Accor, то ли всё это вместе.
«Мы всё равно не способны, мы не сможем сдержать тенденцию на укрупнение форм, — признал Олег Васютин и предложил всё-таки поработать над фасадами. — Варианты есть, но принципиальную посадку я согласую».
Пётр Черненко согласился, что если снижение этажности приведёт к потере сетевой гостиницы, а разворот корпуса — к снижению числа парковочных мест на подземной автостоянке, то, возможно, от этих требований имеет смысл отказаться.
«Вообще все обсуждаемые проблемы — они практически не относятся к заказчику. Это вопросы нашего территориального планирования, вопросы нашего нормирования. Заказчик соблюдает все, что ему предписано. Я бы высказался сейчас за то, чтобы конкретные рекомендации какие-то дать заказчику, сказать, что да, окей, проект согласовывается с учётом таких-то изменений», — высказался он.